Wer mit einer Immobilie in Batumi als Anlageobjekt liebäugelt, sollte seine Auswahl nach 3 Kriterien treffen.
- Lage (First Line – First Choice)
- Qualität (Gute Ausführung spart Folgekosten durch Instandhaltung und Reparaturen)
- Seriösität des Bauträgers (Referenzen, Bonität, Vermietungskosten, Vermietungsservice)
Wer sich eine Immobilie als Anlageobjekt kaufen möchte, findet unzählige Angebote vor. Hier heißt es jetzt, eine vernunftbasierte Auswahl zu treffen. Neben Gebrauchtimmobilien, die ich im Immobilien 2 Artikel vorgestellt habe, gibt es noch die Möglichkeit neue, bezugsfertige Immobilien zu erstehen oder aber einen Prospektkauf durchzuführen.
Bei Wohnungen, die vermietet werden sollen und als Kapitalanlage und passives Einkommen gedacht sind, sollte man auf die Seriösität des Verkäufers (Bauträgers) achten. Das ist nicht so einfach, besonders wenn man nicht vor Ort ist. Durchforstet zumindest das Netz nach negativen Bewertungen von Verkäufern. Oft kann man hier schon das eine oder andere schwarze Schaf aussortieren. Wenn man einen Verkäufer, der einem seriös und kompetent erscheint gefunden hat, sollte man sich seine bisherigen Projekte etwas genauer ansehen. Wie sehen seine fertigen Projekte aus, wie ist der optische Eindruck. Oft stimmt die Realität nicht mit den Versprechungen überein.
Aus der Praxis kann ich Euch nur einen Tipp geben: Nehmt Kontakt zu Leuten auf, die schon eine Immobilie in Georgien erstanden haben und fragt sie nach ihren Erfahrungen. Oft haben diese schon eine eigene Marktrecherche gemacht die Eure ergänzen kann. Und mit etwas Glück gibt es auch konkrete Tipps zu Bauträgern, Maklern, etc..
Auf der sicheren Seite ist, wer eine neue, bezugsfertige Wohnung kauft. Hier kann man sich vor Ort von der Qualität, dem Umfeld und dem Gesamteindruck überzeugen. Die Qualität ist besonders wichtig, da man ja lange eine Freude mit seinem Objekt haben möchte.
Beispiel: Bezugsfertige Wohnung
Wer etwas wagmutiger ist, kann auch eine Prospektkauf anpeilen. Dabei kauft man eine Wohnung, die es noch nicht gibt. Oft werden Projekte noch vor dem ersten Spatenstich vermarktet. Der Vorteil für den Käufer ist, dass in dieser führen Phase die Preise relativ günstig sind. Die Verkaufspreise werden in Georgien je nach Baufortschritt bis zum Bauende hin erhöht. Hier ist es besonders wichtig, mit einem seriösen Unternehmen zusammenzuarbeiten. Unbedingt alte Projekte prüfen. Wie lange wurde gebaut, wie sieht das fertige Projekt im Vergleich zu den Prospektversprechen aus, gibt es Bewertungen von echten Käufern, die einen Rückschluß auf den Verkäufer zulassen.
Beispiel mit 2 von 3 fertiggestellten Bauten
Dazu eine ganz persönliche Anmerkung. Auch Zeit- und Fertigstellungsangaben sind immer unter „georgischen“ Gesichtspunkten zu sehen. Eine Fertigstellung in 2 Jahren ist so zu übersetzen, dass es sicher in 3 Jahren fertig ist. Hier auch mal fertige Projekte rückwärts betrachten. Was wurde dort versprochen, wann war der tatsächliche Fertigstellungstermin.
Beispiel Projekt in frühem Stadium – Prospektverkauf gestartet
Bei einem Prospektkauf hat man aber auch den Vorteil, dass man eine moderate Teilzahlungsvereinbarung entsprechend Baufortschritt treffen kann. Dies kann dem einen oder anderen helfen, seine Immobilie ohne Kredit zu finanzieren. Es wird auch fast immer eine Kreditfinanzierung bei einer Anzahlung von 10% oder 30% angeboten. Aufgrund der hohen Zinsen (akutell ab ca. 7 % p.a.) sollte man auch aufgrund von Unwägbarkeiten in der Fertigstellung davon Abstand nehmen. Den Kauf und die Übernahme einer Wohnung haben wir in einem speraten Arktikel behandelt.
Für einen Anleger, der nicht vor Ort sein kann, ist der Preis und die Qualität des von fast allen Bauträgern angebotenen Vermietungsservices der nächste zu beachtende Punkt. Das A und O einer guten Rendite mit dem Objekt sind die Zuverlässigkeit, die Kosten und die Transparenz der Vermietung.
Ein Vermietungservice wird für 9 bis 20 % der Einnahmen angeboten. Darin enthalten ist die Vermarktung der Wohnung über alle bekannten Portale (Booking.com, AirBnB usw.) Für eine Wohnung fallen dann auch sogenannte Servicekosten, die im DACH-Raum dem Hausgeld entsprechen. In diesen Servicekosten ist in guten Häusern auch ein Wachschutz, eine Rezeption, Wartungskosten der Allgemeinfläche einschl. Lifte, enthalten. Er beträgt zwischen 1 $ und 2,5 $ pro Quadratmeter Wohnfläche. Auf die Erlöse aus der Vermietung abzüglich Kosten (Vermietungsservice, Servicekosten und Verbrauchskosten) ist in Georgien eine Steuer in Höhe von 5 % zu zahlen.
Ich hoffe, damit einen Überblick für Interessenten gegeben zu haben, die an ein Immobilieninvestment in Georgien denken. Dies kann nur ein grober Überblick sein. Gerne helfen wir im Einzelfall weiter.
