Im DACH Raum sind wir es gewohnt, dass Wohnungen voll renoviert verkauft werden. Eine andere Situation ist die in Georgien, wo viele Begriffe für den Ausbaustand einer Wohnung verwendet werden. Da diese nicht vereinheitlicht sind, führt das insbesondere bei Preisvergleichen von Wohnungen zu großen Unsicherheiten. Ich versuche, die wichtigsten Begriffe anschaulich zu erläutern.
- Black Frame
- White Frame
- Green Frame (alternativ Renovierung ohne Möbel und Haushaltsgeräte)
- Turn Key (alternativ Fertigstellung mit Renovierung, Möbeln und Geräten)
- Ready to rent (Sonderform von Hotelzimmern, die sogar mit Vorhängen, Bettwäsche, Handtüchern, Teekocher, Abfalleimern etc. ausgestattet sind)
- Black Frame
Das ist die noch der am einfachsten darzustellende Ausbauzustand. Auf deutsch würde man sagen, geschlossener Rohbau.
Kauft man eine Wohnung in diesem Zustand, werden vom Bauträger alle Außenarbeiten durchgeführt, wie Treppenhaus, Eingang, Aufzug. Die Wohnung selber ist im Rohbau mit Fenstern und Eingangstür. Versorgungsleitung sind bis zur Wohnung verlegt, die Verlegung in der Wohnung muss selber gemacht werden.
PLUS Sehr niedrige Preise, Raumaufteilung gestaltbar, Austattung kann selber festgelegt werden.
MINUS Sich lokale Handwerker zu suchen oder einen verlässlichen Partner für den weiteren Ausbau zu finden, hat schon so manchen an den Rande des Wahnsinns getrieben. Oft werden solche Wohnungen auch von Einheimischen erworben, die dann erst einmal den Kaufpreis abstottern und nach zwei oder drei Jahren mit der Renovierung anfangen. Beliebt ist, die Renovierung auch am Wochenende mit Bekannten und Verwandten zu veranstalten. Für Nachbarn natürlich eine Lärmbelastung. Für mich ganz klar keine tragbare Variante.
- White Frame
Eine Stufe höher als Black Frame ist White Frame. Sie umfasst grob folgenden Ausbauzustand:
- Fenster und Wohnungstür
- Innenwände (verputzt)
- Elektroinstallation (ohne Steckdosen und Schalter, nur Verkabelung)
- Zentralheizungsanlage (je nach Baubeschreibung mit oder ohne Heizkörper)
- Anordnung (Gas-, Wasser-, Abwasserleitungen) in der Wohnung (keine Dusche oder Toilette)
- Wärmedämmung des Raumes
- Gipskartondecke
- Estrichfussboden
Die Leistungen des Bauträgers sind die gleichen, wie schon unter Black Frame beschrieben.
PLUS Kostenersparnis gegenüber voll renovierten Wohnungen, Austattung kann selber festgelegt werden.
MINUS Auch hier ist man für den weitern Ausbau auf lokale Handwerker oder Partner angewiesen. Als nachteilig kann sich erweisen, wenn im Haus auch noch die Variante Black Frame angeboten wird, mit den unter Black Frame aufgeführten Nachteilen. Da ist dann auch mit einer anhaltenden Lärmbelästigung durch Nachbarn über einen längeren Zeitraum zu rechnen.
- Green Frame (alternativ Renovierung ohne Möbel und Haushaltsgeräte)
Green Frame (was für ein Wort) oder auch fertig renoviert, ist im Gegensatz zu White Frame ein fertiger Zustand der Wohnung mit komplett gefliestem und ausgestattetem Bad, einer Küche und fertigen Fußböden. Alle Steckdosen sind installiert und die Wohnung würde man als „bezugsfertig“ bezeichnen.
PLUS Man übernimmt eine fertige, funktionstüchtige Wohnung. Nur noch die Möblierung ist selber zu machen. Kein Stress mit der Koordinierng von Handwerkern. Wenn alle Wohnung im Haus in diesem Zustand verkauft werden ist auch Ruhe nach dem Einzug. Ist die kopfschmerzfreie Variante und erlaubt auch eine genaue Budgetplanung, da man nicht von Zusatzkosten durch Plan- oder Ausführungsänderungen betroffen ist.
MINUS Wer es kreativ liebt, kann hier wenig mitgestalten, außer er ist frühzeitig eingebunden und kann seine Sonderwünsche z.B. bezüglich Raumaufteilung, Badgestaltung, Küche etc. rechtzeitig einbringen.
- Turn Key (alternativ Fertigstellung mit Renovierung, Möbeln und Geräten)
Im Gegensatz zum DACH Raum werden Gebrauchtimmobilien in der Regel in diesem Zustand angeboten. Sie sind voll möbliert und bezugsfertig.
PLUS Man übernimmt ein fertig eingerichtete Wohnung. Wenn aber alles passt, ist es die komfortabelste Variante eine Wohnung zu erstehen.
MINUS Kauf wie gesehen. Das heißt aber auch, wenn einem das eine oder andere Möbelstück oder z.B. die Küchen- oder Badezimmerausstattung nicht gefällt, entstehen Zusatzkosten.
- Ready to rent
Diese Sonderform ist in den letzten Jahren neu hinzugekommen. Da viele Projekte Wohnungen als Hotelzimmer bzw. Appartements vermarkten, will man es dem Kunden besonders einfach und stressfrei beim Kauf machen. Die Wohnungen sind bei der Übergabe „wohnbereit“. Es sind Möbeln sind Handtücher, Bettwäsche, Teekocher, Föhn usw. in der Ausstattung enthalten. Der Hintergedanke ist hier, dass viele ihre Wohnung als Anlageobjekt vermieten möchten und somit vom ersten Tag der Übergabe keine zusätzlichen Ausstattungskosten entstehen.
PLUS Man übernimmt eine fertig eingerichtetes Appartement. Es kann in diesem Zustand sofort genutzt werden.
MINUS Es wird ein Standard angeboten. Wenn man nicht gebraucht kauft, sollte man sich die Ausstattungsbeschreibung genau durchlesen. So ist meist eine Waschmaschine nicht vorgesehen, das sollte man berücksichtigen. Wenn man die Küche erweitern möchte oder zusätzliche Möbel benötigt, ist es gut, dies rechtzeitig zu planen.
Zusammenfassung:
Ich hoffe, mit den Ausführung etwas Licht in den sehr verwirrenden georgischen Wohnungsmarkt gebracht zu haben. Es soll helfen auch die weiteren Artikel, die ich über georgische Immobilien verfassen möchte, besser zu verstehen.
Immer auf der Hut sein, wenn man eine Immobilie anschaffen will. Die Objektbeschreibung genau studieren. Den Verkäufer mit Fragen löchern, wenn etwas nicht verstanden wird. Ist etwas missverständlich, sich schriftlich bestätigen lassen, dass es so ist, wie man es interpretiert.
